Sevilla d'Or ciudad de vacaciones, ¿dígame?
- Manuel Jesús Fernández Rivera
- 27 nov 2024
- 9 min de lectura
Actualizado: 5 dic 2024
Los precios de la vivienda siguen la tendencia al alza de los últimos años en todo el país, haciendo cada vez más inaccesible el acceso a jóvenes para alquilar o comprar una. Sevilla destaca en especial en esta problemática debido a la afluencia masiva de turistas que habría generado el éxodo de sevillanos hacia municipios cercanos por la reconversión de inmuebles en alquileres turísticos.
El azahar es el olor por excelencia de Sevilla, el naranja albero su color – según Pantone-, y desde algunos años, el rodaje incesante de maletas su nueva banda sonora.
El grupo "Siempre Así" empezaba su mítica canción con aquello de “salí buscando un horizonte nuevo, con el claro y amplio anhelo de vivir”, pero poco o nada se podían imaginar que aquella ovación al auto descubrimiento del sevillano que soñaba con volver en primavera acabaría convirtiéndose en la tónica habitual de los miles de desplazados del casco histórico hacia municipios cercanos como San Juan de Aznalfarache o Mairena del Aljarafe que cada día inician su particular peregrinaje para trabajar en la capital.
“Todos los años recibo muchas llamadas de amigos que me piden ayuda para encontrar pisos en alquiler a un precio razonable”, confiesa Ángeles Santos, agente inmobiliario desde hace más de diez años, y experta en asesoramiento a fondos de inversión de inmuebles.
Ángeles tiene su despacho en una oficina situada en la mítica calle Gravina de la capital hispalense, quizás uno de los pocos modelos de negocio que aún sobreviven en los centros de las ciudades sin tener una gran marca multinacional detrás. Al entrar, dos cajetillas con combinación numérica acompañan al telefonillo, no hay ningún nombre propio entre los carteles de los buzones del portal, entre los inquilinos del bloque solo se encuentran la inmobiliaria, y dos pisos turísticos Airbnb en la primera y segunda planta.
El precio del alquiler en Sevilla se ha incrementado en un 10% en el último trimestre, según datos del estudio de Fotocasa. El coste medio quedaría por tanto en los 10,50 euros por metro cuadrado. La subida de los tipos de interés y el alza de la inflación también habrían generado por su parte una enorme bajada de compras de vivienda en propiedad. Este clima hostil, donde el sevillano promedio se ve abocado a abandonar la ciudad a favor de hoteles de lujo, desnaturaliza aún más la identidad de la ciudad.
“Este problema lleva existiendo ya bastante tiempo, aunque sin llegar a estos niveles, la gentrificación ha sido un cosa paulatina y siempre latente en Sevilla”, concreta Ángeles.
Precisamente los pisos de estancia vacacional ofertados mediante plataformas digitales han sido un agente clave en los mercados de vivienda por su impacto, sobre todo en los precios del alquiler para residencias habituales. Así, unas 16.372 personas abandonaron entre 2012 y 2020 las casas en las que vivían en los centros históricos de cinco capitales andaluzas: Sevilla, Málaga, Córdoba, Granada y Cádiz. Los datos proceden de una investigación colectiva titulada “Turismo, desarrollo urbano y crisis en las grandes ciudades andaluzas”, editada por la arquitecta María Barrero Rescalvo y el geógrafo Iban Díaz Parra.
“A principios de los noventa Sevilla era una ciudad absolutamente distinta, todo el centro estaba lleno de gente de barrio, vecinos, comercios tradicionales…, todo esto ha desaparecido”, recuerda Ángeles.
El primer “Plan de Protección del Casco Histórico” se redactó en 1994 como medida de protección del conjunto inmobiliario de la zona. Esta nueva ordenación trajo consigo medidas concretas sobre cómo debían restaurarse muchos de esos edificios, los cuales se encontraban en bastante mal estado debido al paso de los años, y se establecieron dotaciones para ello. En cuanto a las nuevas construcciones, se redujo a su mínima expresión la libertad para plantear nuevos diseños, ya que se debía respetar la armonía de los edificios aledaños.
Santos ya trabajaba como agente en una empresa en aquella revolución urbanística que se planteó en Sevilla, y recuerda los primeros cambios que se hicieron: “hubo mucha construcción de vivienda de protección oficial (VPO) en el centro de Sevilla en aquella época, los edificios que quedaron fuera de esta protección fueron demolidos y sustituidos por otros semejantes ya que realmente se pensaba que iban a seguir siendo barrios habitados por los vecinos”.
Hoy sería impensable ubicar este tipo de viviendas allí por el valor de mercado que tienen esos solares, y pocas viviendas tradicionales se vislumbran entre los innumerables carteles azules que marcan cuando un apartamento es de uso turístico. Hay dos tipos de viviendas turísticas actualmente: por un lado, los apartamentos turísticos, que son de uso comercial, y están concebidos así desde su construcción, y por otro las viviendas tradicionales, que, cumpliendo una serie de requisitos, pueden optar a solicitar esa licencia turística. En las segundas es donde se encuentra la clave de la problemática actual debido a la mayor demanda, ya que suelen ser más baratas.
“La vivienda ha pasado a ser un negocio, es tratada como una inversión de la que se tiene que sacar provecho especulando con los precios, ya no se usan para iniciar un proyecto de vida y trasladarse a vivir allí”, asegura Ángeles. “Es una cuestión básica de economía, al haber una menor oferta, los precios suben inevitablemente. Esta subida ha afectado indirectamente también a las de alrededor, ya que gradualmente, estos alquileres turísticos se están desplazando a zonas aledañas al centro para cubrir esa demanda de alojamiento, por lo que la situación no dejará de empeorar”, matiza.
Sevilla vivió su gran transformación cuando se puso en el centro del mapa con la Exposición Universal de 1992. La ciudad empezó a cuidarse desde entonces, y a modernizarse. Apareció también un filón en cuanto al turismo, y atraer al turismo extranjero se convirtió en una prioridad para todos los alcaldes que se sucedieron en los años siguientes.
“La turistificación actual afecta principalmente a los jóvenes en el acceso a la vivienda por la sencilla razón de que los precios de los inmuebles se han vuelto prohibitivos. Antes se necesitaba una capacidad de ahorro menor, y los bancos, en la cúspide de la burbuja inmobiliaria daban muchas hipotecas, muchas veces al 100%, y sin poner ningún impedimento. Hoy, la gente que puede acceder a ser propietario ya sea joven o mayor, debe contar con un poder adquisitivo alto de antemano”, asevera Santos.
“El acceso a la vivienda no solo ha sido el único afectado en todo esto, la vida tradicional de barrio ha decaído, hay muy poco parque infantil en la zona del centro, principalmente porque ya no hay familias que lo utilicen para llevar a sus hijos. El comercio ha mutado a favor de grandes franquicias, ya no vemos panaderías, pescaderías, carnicerías, mercerías…etc.” relata Santos.
A todo ello también habría influido más agentes como sería el comercio online y las grandes cadenas, pero sin duda la llegada de turistas viene a replantear el callejero sevillano, y todo -o casi todo-, se estructura en torno a ellos y sus gustos. Solo la experiencia que proporcionan los años al frente de una inmobiliaria podrían atestiguar que la pérdida de vecinos de Sevilla ha sido proporcional a la ganancia de los mismos en otros pueblos cercanos en los últimos años.
“Muchas familias se encontraron con casas heredadas en el centro bastante derruidas, que mal vendieron a muchos fondos de inversión y decidieron irse a otra parte donde pudiesen tener una mejor vivienda y nueva”, manifiesta. Lo cierto es que el ayuntamiento tampoco lo puso fácil a la hora de evitar que estos vecinos se fueran, ya que una vez que se hizo la ordenación del casco histórico, las viviendas que sí habían quedado protegidas, estaban muy acotadas en cuanto a las obras que se les podía realizar, y cómo debían ejecutarse, lo que se traduce en que muchas de esas vivienda heredadas no se pudieron volver a utilizar ya que se les exigían unos requisitos de acondicionamientos muy exhaustivos para cumplir con la normativa y evitar multas. Hubo muchas familias que no contaban con esa liquidez para hacer frente, y cuando sí contaban con ella y decidían seguir con las obras, esperaban un retorno de la inversión hecha con estos mismos alquileres turísticos", remata Ángeles.
"Tengo constancia de que muchos vecinos que decidieron abandonar el centro hace unos 30 años decidieron trasladarse a Sevilla Este, momento en el que tuvo lugar su máxima expansión. En aquel momento se les ofrecía viviendas más grandes allí, con piscina y otros servicios, y ahora, tras llegar a la jubilación, donde muchas han dejado de conducir y por tanto de ir a sitios, se encuentran con que prefieren volver al centro y vender su casa de Sevilla Este, pero sin embargo ya no pueden, porque el centro, tal y como lo recordaban, ya no existe" según Santos.
Sevilla hoy enfrenta un problema con los miles de estudiantes que llegan cada año a alguna de las universidades que hay, ya que todos, sin excepción han subido de precio en los últimos años, y cada vez es más complicado absorber esa demanda. Este tipo de alojamientos también están en el ojo de los inversores que se hacen con inmuebles en Sevilla, ya que suelen ser muy rentables.
"Normalmente, las familias suelen mostrarse escépticas a la hora de alquilar una segunda residencia a estudiantes ya que se da por hecho de que harán más ruido y al final dan más problemas, pero nada más lejos de la realidad. A lo largo de mi carrera profesional, estuve trabajando en una empresa dedicada a la gestión de pisos estudiantes, y me encontré con menores problemas que en los alquileres tradicionales con duraciones de 5 años. Son clientes que sólo se alojan 10 meses, muchos de los cuales desarrollan sus años universitarios en el mismo piso, y no suele haber peligro de impagos. Tras los recientes cambios legislativos en materia de vivienda, el alquiler normal ahora debe respetar una serie de requisitos, y hay una serie de limitaciones a la subida que se le puede hacer de la mensualidad, ahora está más restringido, pero aún así, los alquileres vacacionales suelen ser más rentables", matiza.
Sobre las cuestiones que rodean a la polémica, Ángeles habría reflexionado sobre algunas posibles salidas a la situación, y que aliviaría la congestión actual del parque inmueble.
"Creo que más que limitación a los precios del alquiler, deberían implantarse una serie de beneficios o incentivos fiscales para que a los propietarios les compense alquilar sus viviendas con uso residencial en lugar de turístico. Habiendo más alquileres en oferta, los precios bajarán por norma general. Los propietarios necesitan una mayor seguridad jurídica que les provea de la certeza de que si un inquilino les deja de pagar, puedan recuperar sus casas en un periodo de tiempo razonable, y que los daños a la propiedad no queden impunes, entre otras cuestiones", manifiesta de forma rotunda.
Dentro de la vorágine que engloba a todo, existiría otro melón por abrir, no sería otra que la proclama que también se debería abordar por parte de los políticos, en ocasiones los arrendatarios particulares están sometidos a declarar los ingresos obtenidos del alquiler de su vivienda, lo que supone una merma de los beneficios y desincentivan su puesta en el mercado. También por otra parte, los inversores extranjeros que además canalizan su actividad por medio de otras plataformas extranjeras como Airbnb o Booking, no tienen que hacer frente a estos impuestos ya que normalmente establecen su sede fiscal en países con una tasa impositiva menor a la que existe en España, por lo que el negocio para estas empresas extranjeras es redondo.
A pesar de todo, ningún político, ni de un signo y de otro de los que han ido sucediéndose en el gobierno de España han querido abordar esta cuestión, ya que es tremendamente impopular con los grandes propietarios que cuentan con muchas de estas viviendas en su cartera de negocio, y plantear algo diferente implicaría una enorme labor de negociación. Esta omisión explicaría gran parte del panorama actual. A corto y medio plazo, si no hay ningún cambio, todos los estudios nos indican que el parque inmobiliario va a seguir mermando y encareciendo el centro de Sevilla, es la tendencia actual.
Este año por primera vez se han recuperado e incluso superado los datos de turismo que teníamos en 2019, el último que precede a la Covid y la bajada tan grande de visitas que experimentamos. España, y en especial Andalucía tienen como motor económico el turismo, por lo que habría que reindustrializar todo de una manera colosal para dejar de depender del turismo, y para eso haría falta mucha inversión y años de reindustralización, por lo que el panorama es semejante al que llevamos experimentando en Sevilla en las últimas décadas.
Entre acusaciones cruzadas entre políticos de distintos signos, y la demora en el pago de las ayudas al alquiler aprobadas por el gobierno central, pero cuya gestión recae en las CCAA, no hace otra cosa que aumentar un hartazgo cada vez más latente. El pasado 9 de noviembre tuvo lugar la última muestra de fatiga en este tema por parte del ciudadano de a pie, una manifestación multitudinaria en Sevilla y otras provincias andaluzas en la que se vino a reivindicar un acceso a una vivienda digna en una ciudad tematizada. Hasta el momento, no hay ningún cambio al respecto a la vista, y es más que probable que estas movilizaciones se sigan sucediendo a lo largo de los próximos meses con la esperanza de que la vivienda en Sevilla sea un derecho y no un privilegio.
Comentarios